Se tem ou pensa ter um estabelecimento de alojamento local (AL), fique a conhecer as suas obrigações fiscais e as contribuições obrigatórias. Saiba também quais as novidades introduzidas pelo pacote Mais Habitação.

Início de atividade

Um dos primeiros passos é comunicar à Autoridade Tributária (às finanças) o início de atividade. Para isso tem de ter NIF (Número de Identificação Fiscal) português e a morada fiscal atualizada.

Se estiver a prever um volume de negócios anual superior a 200 mil euros brutos (antes dos descontos), terá obrigatoriamente de ter contabilidade organizada. Se a previsão for inferior, pode optar pelo regime simplificado.

Regime simplificado

Se pretende exercer a atividade como trabalhador independente (pessoa individual), optando pelo regime simplificado de tributação de IRS (art.º 28.º do CIRS) pode tratar da declaração de início de atividade:

• Online, através do Portal das Finanças;
• Numa Repartição de Finanças;
• Numa Loja do Cidadão. Se optar por esta via, saiba que pode tirar uma senha online.

Tome Nota:

Se já tiver atividade aberta, deve apresentar a declaração de alterações, para acrescentar uma nova atividade às que já tem.

Algumas das informações que é necessário preencher na declaração:

• Data de início de atividade;
• Tipo de rendimento (rendimentos empresariais e profissionais);
• Utilizar um dos seguintes CAE:
  • 55201 – Alojamento Mobilado para Turistas;
  • 55202 – Turismo no espaço rural;
  • 55204 – Outros locais de alojamento de curta duração;
• Valor estimado de faturação até ao final do ano;
• Deve ativar aquisições intracomunitárias de serviços.

Contabilidade organizada

Se optar por contabilidade organizada, a declaração de início de atividade deve ser efetuada por um contabilista certificado (CC).

Se preferir constituir uma empresa (pessoa coletiva), vai ser tributado em sede de Imposto Sobre o Rendimento de Pessoas Coletivas (IRC). Contudo, a criação da sociedade deve ocorrer antes da entrega da declaração de início de atividade. Tem também de recorrer a um contabilista certificado.

Emissão de faturas

O seu estabelecimento de alojamento local deve ter em conta os seguintes pontos para emissão de faturas:

1. As faturas devem ser emitidas no prazo de cinco dias úteis depois de ter recebido o pagamento, utilizando um programa certificado ou recorrendo à emissão de Fatura-Recibo no Portal das Finanças;

2 – A fatura deve ser emitida com IVA à taxa de 6%, em Portugal Continental, 5% na Madeira e 4% nos Açores (se não estiver isento de IVA);

3. Ainda que a reserva possa ter sido feita através de uma plataforma de reservas (Airbnb ou Booking, por exemplo), as faturas devem ser emitidas sempre em nome do hóspede;
4. A fatura deve incluir o valor total do alojamento, incluindo taxas e comissões (alojamento, limpeza, entre outras). As comissões que as plataformas de reservas cobram aos hóspedes não devem constar na fatura emitida;
5. Sempre que tenha de emitir fatura a hóspedes estrangeiros, sem NIF português, pode utilizar um número de identificação utilizado para fazer a comunicação ao SEF (passaporte, por exemplo).

Comissões e taxas pagas às plataformas de reservas

A Autoridade Tributária explica que:

• Independentemente do regime, é sempre obrigatório fazer retenção na fonte de 25% em cada fatura emitida sobre as comissões e taxas que forem pagas às plataformas de reservas;
• O valor retido tem de ser entregue ao Estado até 20 do mês seguinte;
• Caso as plataformas de reservas estejam situadas num país com acordos de eliminação de dupla tributação, pode estar isento de retenção na fonte. Nestes casos, terá de preencher e entregar à Autoridade Tributária o Modelo 21 -RFI;
• Mesmo que não faça retenção na fonte, tem de entregar obrigatoriamente a declaração Modelo 30, até ao fim do segundo mês seguinte àquele em que pagou as respetivas comissões e taxas.

 Comunicação dos elementos das faturas

A comunicação das faturas à Autoridade Tributária (até 5 do mês seguinte à emissão) goza de uma tolerância de 3 dias até final de 2023.

E se eu quiser passar o meu AL para o mercado de arrendamento?

Se pondera passar o seu estabelecimento de alojamento local para o mercado de arrendamento, saiba que tem direito à isenção de IRS e de IRC, sobre as rendas, até 31 de dezembro de 2029. Para poder usufruir, deve cumprir os seguintes requisitos:

• O alojamento ter sido registado até 31 de dezembro de 2022;
• O contrato de arrendamento deve ser feito e registado no Portal das Finanças até 31 de dezembro de 2024.

Regime de tributação – IRS

Se optou pelo regime simplificado (possível para rendimentos anuais até 200 mil euros), os rendimentos desta atividade enquadram-se na categoria B do IRS. Isto quer dizer que é aplicada, a uma parte do rendimento, a respetiva taxa do escalão do IRS:

• Caso possua moradias ou apartamentosafetos à atividade, são taxados 35% dos seus rendimentos. Os 65% restantes são considerados custos da atividade. No entanto, 15% desse valor precisa de ser justificado com despesas e encargos suportados pela atividade;
• Se estiverem localizados em zona de contenção identificada pelo município, em vez de 35%, terá 50% dos seus rendimentos taxados;
• Se tiver um hostel(estabelecimentos de hospedagem), vão ser taxados 15% dos seus rendimentos.

Tome Nota:

Nas Zonas de contenção mais de 25% da habitação disponível é ocupada com alojamento local. Para saber se o seu AL está numa zona de contenção, consulte o Regulamento Municipal do Alojamento Local.

E se eu quiser vender o meu imóvel?

Vai ter de declarar a venda à AT. Se tiver mais-valias ou seja, se o vender por um preço superior ao que o comprou, terá de pagar impostos sobre aquele valor. O programa Mais Habitação prevê que as mais-valias ficam isentas de IRS quando resultam de venda de imóveis ao Estado ou aos municípios (entre outras situações de isenção).

Pode optar pela tributação dos rendimentos de acordo com as regras da categoria F – Rendimentos Prediais. Neste caso, os seus rendimentos correspondem à diferença os resultados faturados e as despesas, onde se consideram gastos com seguros, eletricidade, despesas com o condomínio, o IMI ou obras. Não pode deduzir as despesas relacionadas com empréstimos bancários, mobiliário, equipamentos, eletrodomésticos ou o adicional ao imposto municipal sobre imóveis (AIMI).

Tome Nota:

Depois de calculado o valor tributável, pode optar pela tributação com englobamento dos rendimentos. Ou seja, os rendimentos do AL são somados aos rendimentos de outras categorias (caso tenha), ou por tributação autónoma à taxa de 28%. Já no caso da Categoria B, a tributação é feita sempre por englobamento.

E se tiver contabilidade organizada?

Pagará IRC dos rendimentos com alojamento local e a tributação é feita por englobamento. Ou seja, estes rendimentos são adicionados a todos os outros sem distinção de categorias. Já será possível deduzir todos os custos com a atividade (contrário aos trabalhadores independentes). A declaração anual de IRC (Modelo 22) é entregue por contabilista certificado até 31 de maio de cada ano.

Regime de IVA

Isenção de IVA

É possível optar pelo regime de isenção de IVA (artigo 53.º do CIVA) se reunir todas as seguintes condições:

• Exercer a sua atividade como trabalhador independente, no Regime Simplificado, ou seja, não ter contabilidade organizada;
• Faturar até 13 500 euros (este limite passou a vigorar em 2023) no ano anterior. Em 2024, o limite passará a ser de 14 500 euros, e em 2025 subirá para os 15 mil euros;
• Ausência de operações de importação, exportação ou atividades relacionadas;
• Ausência de transmissão de bens ou prestação de serviços, previstos no anexo E do Código do IVA.

Neste caso, não cobra IVA aos seus clientes, não o entrega ao Estado e não deduz IVA das suas despesas.

Pagamento de IVA

Não estando isento de IVA, independentemente do enquadramento fiscal aplicável, tem de:

• Faturar os seus serviços de alojamento com IVA correspondente;
• Enviar a declaração periódica de IVA através do Portal das Finanças, respeitando os prazos legais.

Depois da submissão da declaração, o documento de pagamento é gerado no Portal das Finanças. Tem o prazo de 5 dias para o pagamento.

Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL)

A Proposta de Lei n.º 71/XV/1, mais conhecida por pacote Mais Habitação, aprovada pelo Parlamento na generalidade a 19 de maio de 2023, prevê a criação da Contribuição Extraordinária sobre o Alojamento Local (CEAL). Aplica-se a apartamentos ou divisões de uso independente. Varia conforme a área do imóvel, os rendimentos da exploração, a evolução das rendas e a pressão urbanística local. A taxa foi aprovada nos 15%, depois de alguns meses de incerteza. A CEAL não se aplica aos estabelecimentos de AL em zonas de baixa densidade.

Segurança Social: trabalhadores independentes

Se tem atividade aberta exclusivamente para o alojamento local, os rendimentos da categoria B estão isentos de pagamento da Segurança Social.

Se, por outro lado, tem outros rendimentos de trabalho da categoria B, que acumula com os do alojamento local, deixa de estar isento, de acordo com o Código dos Regimes Contributivos (mantém apenas o primeiro ano de isenção já previsto).

Declarações trimestrais e declaração anual

Se não estiver enquadrado na isenção, deve entregar declarações trimestrais e uma anual com o valor acumulado de rendimentos no período correspondente.
A declaração trimestral que entregar vai condicionar o valor a pagar mensalmente nos meses seguintes, sendo que o cálculo é feito em função dos rendimentos obtidos.

Depois de submeter a Declaração, recebe uma mensagem na Segurança Social Direta, com indicação da base de incidência fixada para os meses seguintes e o valor previsto da contribuição a pagar.

Até ao final do mês de janeiro, tem de entregar a declaração anual de rendimentos do ano anterior. Esta é uma obrigação que abrange todos os trabalhadores independentes com pelo menos uma declaração trimestral no ano anterior.

Tome Nota:

A Segurança Social disponibilizou um Guia Prático com o novo regime dos trabalhadores independentes.

Pagamento das contribuições

Até 20 de cada mês, devem ser pagas as contribuições à Segurança Social. Pode consultar o valor das contribuições a pagar e a respetiva data-limite, na Segurança Social Direta, no menu Conta Corrente>Posição Atual.

 Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

A taxa de IMI é definida por cada município, tendo por base os limites estabelecidos pelo Governo. O OE 2023 trouxe um agravamento do IMI para o Alojamento Local ou para habitação em zonas de pressão urbanística:

• Até 100% nos casos em que estejam em regime de alojamento local;
• Até 25% se não estiverem arrendados para habitação ou afetos a habitação própria e permanente. Este valor pode ser aumentado em 50% se os imóveis pertencerem a empresas ou entidades fiscalmente semelhantes.

Fonte:saldopositivo.pt